Pour préserver la valeur de nos maisons

Désormais, la valeur marchande de votre maison

 dépend de la qualité de son assainissement.

         Depuis le 1^er janvier 2011, la loi française impose un « diagnostic du système d’assainissement autonome » avant toute transaction immobilière. Ce changement de législation marque clairement une volonté du gouvernement français d’améliorer la qualité des dispositifs d’assainissement non collectifs.

Dans les faits, si vous avez l’intention de vendre une maison qui n’est pas rattachée au réseau collectif de traitement des eaux usées  -i.e. le tout à l’égout- vous devrez fournir un diagnostic, comme cela doit être fait pour les termites et l’amiante. Les notaires ont noté que désormais, aucune transaction immobilière ou promesse de vente ne peut donc être enregistrée si ce diagnostic n’est pas joint à la promesse.

Qui réalise ces diagnostics ?

Les SPANCs (Services Publics d’Assainissement Non Collectif) tels qu’Odyssi (ou le SICSM, SCCNO, CNA) sont les seuls organismes ayant l’autorité pour réaliser ces diagnostics. Aucun agent immobilier ou entreprise privée n’est habilité à les effectuer (sauf délégataire ou prestataire mandaté par le SPANC).

Que se passe-t-il si le diagnostic signale une défaillance ou une non-conformité du système ?

Le rapport du SPANC précise la liste des travaux à effectuer, mais la remise aux normes du système est à la charge du nouvel acquéreur. Ces travaux peuvent être réalisés par le vendeur avant la vente. S’ils ne le sont pas, l’acquéreur se doit de les réaliser dans un délai d’un an après l’acte de vente.

A titre indicatif, la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif coûte entre 5.000 € et 15.000 €,  selon la complexité et la nature du terrain. Il apparait donc que dorénavant, la négociation du prix d’une maison tiendra compte de la conformité de son système d’assainissement, entrainant une révision à la baisse de la valeur marchande d’un bien immobilier dont l’assainissement non collectif serait défaillant.

Et si les travaux ne sont pas effectués par l’acquéreur ?

Au-delà du délai d’un an pour la mise aux normes, le nouveau propriétaire recevra un rappel du SPANC. Cette partie pose quelques problèmes : en effet, le notaire n’est pas tenu de notifier au SPANC la date de signature de l’acte de vente et le nom de l’acquéreur.

Parallèlement à ce rappel, les autorités compétences sont saisies pour risques sanitaires et environnementaux dus au retard dans la mise en conformité par le nouveau propriétaire. Il encourra donc un risque de poursuites au pénal. Par contre, s’il le juge nécessaire, le maire de la commune concernée pourra procéder d’office aux travaux indispensables, aux frais du propriétaire retardataire.

Quelle est la règle s’il s’agit d’un appartement dans une résidence ?

Si la résidence est rattachée à une mini station d’épuration, le diagnostic devra vérifier le bon raccordement à la station et le syndic aura l’obligation de fournir les analyses prouvant le bon fonctionnement du système d’assainissement autonome. Là encore, la mauvaise qualité des eaux usées ne sera plus tolérée et la valeur marchande d’un appartement en copropriété dépendra de la qualité de l’assainissement effectué par le système de la résidence.

Quels sont les prix et les délais pour un tel diagnostic ?

Selon les SPANCs, le tarif du diagnostic peut varier, mais il n’excède pas 250 € TTC (en Métropole, les prix atteignent les 600€). La facture est à la charge du vendeur. Les délais peuvent être d’environ 2 mois entre la demande du propriétaire et la remise du rapport final qui permet la promesse de vente. Il est donc important de planifier le diagnostic dès la mise sur le marché du bien immobilier. Les agences immobilières devront insister auprès de leurs clients sur l’importance de faire réaliser ce diagnostic dès la réception d’un mandat.

Un diagnostic déjà réalisé est-il valable ?

Si un diagnostic du système d’assainissement a déjà été réalisé, il sera valable 3 ans. En revanche, il ne comportera pas forcément la liste des travaux à effectuer et l’acquéreur ne pourra pas facilement, en cas de non-conformité, négocier le prix en conséquence. Un diagnostic spécifique pour une transaction immobilière est donc recommandé.

Pourquoi une telle législation ?

Selon Raymond Risède, Directeur Général d’Odyssi, cette nouvelle loi s’inscrit dans le cadre de l’amélioration de la qualité des systèmes autonomes : « Si jusqu’à présent, un propriétaire de résidence non raccordée au réseau collectif et diagnostiquée non conforme, disposait de 4 ans pour mettre son système aux  normes, cette tolérance est revue considérablement dans le cas d’une vente. Nous espérons ainsi pouvoir améliorer l’état du parc martiniquais, puisque le délai est ramené à 12 mois pour l’acquéreur. Désormais, la mise en conformité d’un système d’assainissement ne sera plus considérée comme une dépense que l’on repousse mais comme une plus value anticipée pour son bien immobilier. C’est un changement de cap majeur pour l’amélioration de la qualité des eaux usées non collectives. Rappelons qu’en Martinique, plus de 80 % des dispositifs d’assainissement sont non conformes. Il est donc temps d’agir pour la qualité de nos eaux et de notre environnement. Il s’agit là d’un grand pas vers la prise de conscience et la responsabilisation»